При ипотеке на 15–20 лет заемщик отдает банку стоимость двух квартир. А иногда и больше. Переплату можно снизить, если не допускать досадных ошибок при оформлении кредита. Разберем семь самых дорогих промахов ипотечников.
Гнаться за минимальным первоначальным взносом
Чем меньше вложить своих средств на этапе заключения сделки, тем больше придется потратить на погашение кредита, ведь эти деньги придется вернуть с процентами. Да и ипотечная ставка будет выше — на 1-3 процентных пункта. Например, Промсвязьбанк выдает ипотеку без первоначального взноса под 12,5% годовых минимум, а если внести хотя бы 10–15% от стоимости квартиры, то базовая ставка будет как минимум на 2 процентных пункта ниже.
Копить первоначальный взнос под подушкой
Если откладывать по 20 тысяч в месяц, то, например, первоначальный взнос в 2 млн накопится через 8 лет и 4 месяца. Понятно, что быстро большую сумму не накопишь, но чем дольше ждешь, тем дальше мечта о своем доме, тем больше риски и выше цена квартиры, потому что инфляцию никто не отменял. Можно откладывать на депозит. Сейчас пополняемые вклады дают около 7% годовых, но обычно их открывают только на 1 год. Так что надолго зафиксировать эту ставку не получится — с высокой вероятностью она будет снижаться. Но предположим, что в ближайшие годы средняя ставка останется 7%. Тогда 2 млн накопятся через 6 лет и 7 месяцев. А если инвестировать в надежный индексный фонд с доходностью 12% годовых, то через пять с половиной лет. Лучше, конечно, разделить инвестиции между разными инвестиционными инструментами и валютами. Это снизит риск при долгосрочных накоплениях.
Переоценивать свои возможности
До оформления ипотеки кажется, что нет ничего сложного в оплате кредита по графику. Чтобы платить по нему без сбоев, лучше задолго до обращения в банк начать вести семейный бюджет. Поймите свои доходы, разберитесь с расходами и проверьте, получается ли каждый месяц выделять необходимую на ипотеку сумму. Для настоящей тренировки попробуйте откладывать сумму ежемесячного платежа — почувствуйте, насколько это легко вам дается. Это хорошее упражнение, оно поможет и первоначальный взнос собрать.
Просрочка по выплатам стоит дорого. Избежать штрафных санкций поможет финансовая подушка безопасности — хорошо иметь на черный день сумму в размере 3–6 ипотечных платежей для подстраховки. То есть не пускать все сбережения на первоначальный взнос.
Брать кредит в незнакомом банке
В рекламе банки обычно указывают минимально возможную ставку по ипотеке для идеального заемщика. Обычно банки лояльней к «своим» клиентам, ведь их финансовое поведение им известно. А для нового ставка может быть до 2 пунктов выше. Например, Сбербанк добавляет как минимум 0,3 процентных пункта к своей базовой ипотечной ставке, если заемщик не получает зарплату на карту банка. Если же незнакомый банк предлагает лучшую ставку на рынке, начните за полгода-год до оформления ипотеки «выстраивать отношения», то есть пользоваться его услугами.
Сходу отказаться от страховки
Оплачивая страховку жизни, заемщик снижает риски свои и банка. Если ее не оформлять, можно получить дополнительные 1-2 пункта к ипотечной ставке. Тот же Сбербанк, например, добавляет 1% годовых. Страховка — вещь полезная. Но бывает так, что ваши представления о рисках и представления банка сильно расходятся, и тогда ваша ставка страхования (а она рассчитывается индивидуально) будет слишком высокой. Часто у банков есть свои страховые компании, но стоимость в них может быть выше. Посчитайте, сколько будет стоить ваша страховка в других страховых компаниях. Внимательно посчитайте, сколько вы в конечном счете заплатите со страховкой и без нее. Отказываться имеет смысл, только если со страховкой получится заметно дороже. Если столько же или чуть-чуть выше, лучше не рисковать.
Не предоставить дополнительные гарантии
На время ипотеки приобретаемая квартира находится в залоге у банка. Но есть и дополнительные способы гарантировать банку, что вы вернете долг (а значит, снизите его риски и свою ставку): привлечь созаемщиков, оформить в залог имеющееся имущество. Размер ставки по ипотеке с дополнительным обеспечением может оказаться на несколько процентных пунктов ниже, чем при кредите только под залог приобретаемой недвижимости.
Не использовать все налоговые вычеты
При ипотеке доступны три вида налоговых вычетов, позволяющих вернуть уплаченный НДФЛ:
- Имущественный вычет на недвижимость — до 260 000 рублей.
- Налоговый вычет по ипотечным процентам — до 390 000 рублей.
- Социальный вычет при долгосрочном страховании жизни — до 15 600 рублей.
Супруги при оформлении ипотеки вдвоем могут воспользоваться этими вычетами, удвоив сумму возврата НДФЛ.
Не упускайте возможность получить деньги от налоговой и направить их на досрочное погашение ипотеки, чтобы снизить переплату.
Все эти ошибки стоят ипотечнику несколько процентных пунктов к ставке, что складывается в серьезную сумму. При кредите в 6 млн рублей, взятом на 15 лет, увеличение ставки всего на 1 пункт уже дает переплату сотни тысяч. А если допустить сразу несколько промахов, можно переплатить миллионы.
Чтобы серьезно снизить нагрузку на свой бюджет, правильно подходите к выбору и оформлению ипотеки:
- Помните, что отсутствие первоначального взноса не всегда преимущество предложения банка.
- Инвестируйте деньги, которые пойдут на первый взнос, в разные активы.
- До получения ипотеки начните управлять семейным бюджетом и создайте резерв, чтобы не допускать просрочек.
- Пользуйтесь лояльностью банков для действующих клиентов.
- Не отказывайтесь от личной страховки ради экономии.
- Предложите банку созаемщиков, поручителей, залог имеющейся недвижимости.
- Своевременно обращайтесь за получением налоговых вычетов.
